Hiện nay, dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng đang được Quốc hội xem xét thông quai. Trong dự án Luật này, có nội dung đặc biệt thu hút với công chúng là về vấn đề công chứng liên quan đến giao dịch bất động sản. Bài viết dưới đây sẽ trình bày một số điểm quan trọng về các mô hình công chứng trong lĩnh vực giao dịch bất động sản của một số quốc gia trên thế giới. Hy vọng rằng thông tin này sẽ đóng góp vào nỗ lực nghiên cứu và cải tiến mô hình công chứng giao dịch bất động sản tại Việt Nam, đảm bảo tính hợp lý và phù hợp với tình hình thực tế của đất nước chúng ta.
Nội dung bài viết
Các Mô Hình Công Chứng Giao Dịch Bất Động Sản Trên Thế Giới
Trên thế giới hiện nay, có ba mô hình chính về công chứng liên quan đến giao dịch bất động sản:
Mô hình công chứng La Tinh (Civil Law)
Mô hình công chứng Anglo-Saxon (Common Law)
Mô hình công chứng Tập Thể (Collectiviste
a) Mô hình công chứng La Tinh
Tổng quan về mô hình công chứng La Tinh
Mô hình công chứng La Tinh thể hiện sự đồng nhất trong việc thực hiện công chứng bất động sản qua việc công chứng viên hoạt động dưới sự ảnh hưởng của luật La Mã và các nguyên tắc pháp luật châu Âu lục địa. Một số điểm quan trọng trong mô hình này bao gồm:
Vai trò của công chứng viên: Công chứng viên trong mô hình này được Nhà nước ủy thác một phần quyền lực. Họ cung cấp dịch vụ công, được bổ nhiệm bởi Nhà nước và được kiểm tra, giám sát bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Công chứng viên đóng vai trò bảo vệ quyền lợi của cá nhân và an toàn pháp lý của các quan hệ hợp đồng.
Vai trò trong việc hòa giải xung đột: Công chứng viên trong mô hình này thường tham gia vào việc hòa giải sự bất đồng giữa các bên trong quá trình soạn thảo hợp đồng. Điều này giúp đảm bảo sự công bằng trong hợp đồng và tránh tranh chấp sau này.
Bảo quản văn bản công chứng: Công chứng viên phải bảo quản văn bản công chứng lâu dài và cấp bản sao từ bản gốc. Các văn bản công chứng thuộc tài sản quốc gia.
Phí công chứng: Công chứng viên phải tuân thủ mức phí bắt buộc được quy định bởi Nhà nước, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho mọi công dân tiếp cận dịch vụ công chứng.
Ưu điểm và Nhược điểm của Mô hình Công Chứng La Tinh:
Ưu điểm:
Tính quyền lực công được thể hiện rõ qua việc Nhà nước bổ nhiệm và ủy thác công chứng viên, trao cho họ quyền lực công.
Cơ chế tự chủ về tài chính giúp giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nước.
Mức phí công chứng được quy định bởi Nhà nước đảm bảo tính bình đẳng cho mọi công dân.
Văn bản công chứng là chứng cứ viết lưu giữ lâu dài và có giá trị chứng cứ hiển nhiên.
Công chứng viên có vai trò bảo vệ quyền lợi của người tham gia giao dịch.
Nhược điểm:
Mô hình này thường yêu cầu nhiều thủ tục và thời gian để hoàn thành công chứng, làm cho quá trình giao dịch chậm trễ.
Thiếu sự linh hoạt và thực dụng đối với các hợp đồng kinh doanh, có thể gây mất cơ hội trong môi trường thương mại.
b) Mô hình công chứng Anglo-saxon
Tổng quan mô hình công chứng Anglo-saxon
Ở các quốc gia thuộc hệ thống Anglo-saxon, không có một cơ quan công chứng chính thức được thành lập bởi Nhà nước. Nhà nước không uỷ quyền một tổ chức hoặc chức danh cụ thể để thực hiện công chứng chuyên nghiệp và có quyền lực tại các giao dịch và hợp đồng. Trong hệ thống này, chức năng công chứng được thực hiện bởi luật sư, công dân tư pháp, hoặc cố vấn pháp lý của giáo phái tôn giáo một cách tương đối không chuyên nghiệp. Trước khi có quyền thực hiện công chứng, họ thường phải có thâm niên làm việc trong ngành luật hoặc từng là công dân tư pháp hoặc cố vấn pháp lý của một tôn giáo. Ngoài ra, một số nhân viên ngoại giao và lãnh sự cũng có thể được ủy quyền thực hiện một số công việc công chứng khi ở nước ngoài. Các quốc gia thực hiện mô hình công chứng Anglo-saxon bao gồm Vương quốc Anh, các quốc gia thành viên của Liên hiệp Anh, Hoa Kỳ (trừ bang Louisiana), Đan Mạch, Canada (trừ Quebec), Ấn Độ, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan, Đài Loan và nhiều quốc gia khác.
Khi thực hiện công chứng, các luật sư, công dân tư pháp hoặc cố vấn pháp lý của giáo phái tôn giáo tập trung chủ yếu vào việc xác nhận tính chính xác về mặt hình thức của các giao dịch và hợp đồng. Họ kiểm tra các yếu tố như xác định danh tính của các bên tham gia, định rõ thời gian và địa điểm của giao dịch, và ghi chép lại các sự kiện pháp lý hoặc thỏa thuận của các bên, cũng như ý kiến của người yêu cầu công chứng. Họ không chịu trách nhiệm về việc xác định tình trạng pháp lý của các bên trong hợp đồng hoặc xem xét tính hợp pháp của các điều khoản, không quan tâm nếu có điều khoản nào đó trong hợp đồng vi phạm luật pháp hoặc không đạo đức xã hội. Trong quá trình thực hiện công chứng, người thực hiện công chứng không có nghĩa vụ tư vấn cho tất cả các bên hoặc cân nhắc lợi ích của các bên; luật sư có thể tư vấn thiên vị cho một bên hoặc từ chối thực hiện công chứng nếu họ cho rằng thù lao không hợp lý. Mỗi bên tham gia hợp đồng thường được hỗ trợ bởi luật sư của họ và tìm kiếm lợi ích riêng của họ mà không cần quan tâm đến việc thiệt hại đối với bên còn lại. Do đó, các hợp đồng và văn bản công chứng trong mô hình công chứng Anglo-saxon thường mang tính an toàn pháp lý thấp, không được coi là bằng chứng cố định trước Tòa án, và không có giá trị cưỡng chế thi hành như một phán quyết của Tòa án. Các văn bản công chứng thường cần phải được điều tra và xác minh, và có tỷ lệ tranh chấp cao hơn so với các hệ thống công chứng khác.
Tuy nhiên, hiện nay, các quốc gia thực hiện mô hình công chứng Anglo-saxon đã nhận thấy nhược điểm của hệ thống này và đang xem xét cải cách để đưa gần hơn vào mô hình công chứng La-tinh. Một số quốc gia và bang trong Hoa Kỳ như Texas và California cũng đã bắt đầu thử nghiệm các thay đổi trong hệ thống công chứng để tăng tính chuyên nghiệp và đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch.
Ưu điểm và Nhược điểm của Mô hình Công Chứng Anglo-saxon
Ưu điểm:
Linh hoạt và dễ thích ứng với các tình huống cụ thể của từng hợp đồng và giao dịch.
Thủ tục công chứng đơn giản, giúp giải quyết nhanh chóng các yêu cầu về công chứng và thị thực.
Khuyến khích tính động và quyền tự quyết của các bên trong hợp đồng và giao dịch.
Nhược điểm:
Vai trò của Nhà nước trong quản lý các hoạt động công chứng yếu đuối, không có kiểm soát chặt chẽ đối với các hoạt động này.
Không có quy định cụ thể về mức phí công chứng, dẫn đến sự định đoạt của người thực hiện công chứng trong việc thiết lập giá trị thù lao.
Công chứng được xem xét như một sản phẩm thị trường, tạo sự bất bình đẳng về quyền truy cập vào dịch vụ công cộng giữa người giàu và người nghèo.
Văn bản công chứng không có sức mạnh chứng cứ và hiệu lực cưỡng chế như các quyết định của Tòa án.
Trách nhiệm vật chất của người thực hiện công chứng không được đặt ra một cách rõ ràng.
An toàn pháp lý thấp, dẫn đến sự gia tăng của các vụ tranh chấp, chi phí cho kiện tụng tăng cao và thách thức cho khách hàng và bảo hiểm.
c) Mô hình công chứng Collectiviste
Cho đến nay, hệ thống công chứng này đã tỏ ra lỗi thời, không phù hợp với xu hướng xã hội hiện tại. Tuy nhiên, nước ta là một trong số ít nước còn lại vẫn bị ảnh hưởng của mô hình này.
Những kinh nghiệm rút ra để áp dụng tại Việt Nam
Dựa trên việc nghiên cứu các mô hình công chứng trên khắp thế giới đã được trình bày ở trên, chúng ta có thể rút ra một số kinh nghiệm quan trọng, mà cần xem xét và tham khảo trong quá trình sửa đổi và bổ sung Luật Công chứng hiện hành tại nước ta. Cụ thể:
a) Quản lý Cẩn Thận Giao Dịch và Hợp Đồng Liên Quan Đến Bất Động Sản Là Một Ưu Tiên Quan Trọng
Bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, do đó, việc quản lý nó là một ưu tiên quan trọng. Quản lý nghiêm ngặt các giao dịch và hợp đồng liên quan đến bất động sản là một yếu tố cần thiết trong quá trình này.
b) Công Chứng Là Hoạt Động Xã Hội Nghề Nghiệp, Không Có Đặc Trưng Quyền Lực Nhà Nước
Tại Việt Nam, công chứng hiện tại là một hoạt động cung cấp dịch vụ công cộng. Công chứng viên.Bằng sự thành thạo trong nghề nghiệp, cách tư vấn, soạn thảo, và chứng nhận hợp đồng và giấy tờ, đảm bảo sự hợp pháp và an toàn pháp lý cho công dân và tổ chức khi tham gia các giao dịch về dân sự, kinh tế và thương mại. Điều này thể hiện rằng công chứng là một hoạt động xã hội nghề nghiệp, không mang theo mình đặc trưng quyền lực của nhà nước. Về mặt tổ chức, công chứng cần phải được coi là một hoạt động nghề nghiệp thay vì một cơ quan hành chính hoặc cơ quan hành chính tư pháp.
c) Công chứng nội dung đang đóng vai trò là thiết chế quản lý các hợp đồng, giao dịch về bất động sản, có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính an toàn cho các giao dịch này
Tính chất cơ bản của công chứng là chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của các hợp đồng và giao dịch thông qua việc công chứng viên kiểm tra giấy tờ tài sản, giấy tờ cá nhân, và đánh giá ý chí của các bên tham gia. Vì vậy, công chứng chơi một vai trò quan trọng trong việc quản lý nội dung và hình thức của các hợp đồng và giao dịch về bất động sản. Điều này đóng một vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính an toàn cho các giao dịch này.
d) Cần Sự Liên Kết Cơ Sở Dữ Liệu Giữa Quản Lý Đất Đai và Công Chứng Giao Dịch Bất Động Sản
Cùng với công chứng, hoạt động đăng ký đất đai bao gồm việc kê khai và ghi nhận thông tin về quyền sử dụng đất, quản lý đất, và sở hữu tài sản liên quan đến đất. Điều quan trọng là cần phải có sự liên kết giữa cơ sở dữ liệu quản lý đất đai và quy trình công chứng giao dịch bất động sản để tăng cường hiệu quả trong các lĩnh vực công tác này. Các ví dụ thực tế tại một số địa phương, như Thành phố Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh, đã triển khai mô hình này. Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 02 tháng 01 năm 2014 của Chính phủ về những nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu để điều hành Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và ngân sách nhà nước năm 2014 đã giao cho Bộ Tư pháp nhiệm vụ nghiên cứu và xây dựng Đề án thí điểm về việc liên kết thủ tục công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất, và tài sản liên quan đến đất, cùng với thuế. Bộ Tư pháp (Cục Kiểm soát thủ tục hành chính) hiện đang tiến hành triển khai một cách gấp rút.
e) Quy Định Yêu Cầu Công Chứng Hợp Đồng và Giao Dịch Bất Động Sản Là Cần Thiết và Hợp Lý Trong Bối Cảnh Hiện Nay của Việt Nam
Hiện nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến bất động sản tại Việt Nam còn tồn tại nhiều hạn chế, sự chồng chéo và mâu thuẫn, dẫn đến rủi ro pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng và giao dịch bất động sản. Thủ tục hành chính và giấy tờ liên quan đến bất động sản vẫn còn phức tạp, và ý thức về luật pháp của người dân còn thấp. Do đó, quy định yêu cầu công chứng hợp đồng và giao dịch bất động sản là cần thiết và hợp lý trong bối cảnh hiện nay của Việt Nam. Điều này không chỉ quan trọng để bảo vệ lợi ích của Nhà nước và xã hội, mà còn để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
Trong bài viết này,Vinno đã trình bày một số kinh nghiệm quan trọng có thể được áp dụng vào việc sửa đổi và bổ sung Luật Công chứng tại Việt Nam. Những kinh nghiệm này là kết quả của việc nghiên cứu các mô hình công chứng trên toàn cầu và có thể cung cấp hướng dẫn tối ưu hóa hoạt động công chứng, đảm bảo tính an toàn pháp lý cho các giao dịch và hợp đồng liên quan đến bất động sản.
