Quy định nhà ở xã hội mới 2026: Checklist tuân thủ cho chủ đầu tư

Quy định nhà ở xã hội 2026 không chỉ thay đổi vài điều kiện hồ sơ, mà quan trọng hơn là “đổi cách vận hành”: công khai minh bạch hơn, tiếp nhận hồ sơ đa kênh, tăng cơ chế kê khai–cam kết và hậu kiểm. Nếu bạn là chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp tham gia triển khai/đồng hành dự án NOXH, bài viết này giúp bạn nhìn rõ các điểm cần cập nhật và cách chuyển hoá quy định thành quy trình vận hành chuẩn để giảm rủi ro sai sót, khiếu nại và bị động khi kiểm tra.

Hiệu lực & phạm vi áp dụng: Chủ đầu tư cần hiểu đúng “khung” trước khi triển khai

Trước khi đi vào từng thay đổi về điều kiện hồ sơ hay trình tự bán–thuê–thuê mua, phần quan trọng nhất với chủ đầu tư là xác định đúng văn bản áp dụng và đúng thời điểm áp dụng. Nếu “lệch khung”, mọi checklist phía sau dù làm kỹ vẫn có thể vướng vì áp dụng sai giai đoạn hoặc yêu cầu sai loại giấy tờ.

Căn cứ áp dụng trong bài viết này là Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 của Chính phủ. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 09/02/2026, và có vai trò là nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Về phạm vi tác động, Nghị định 54/2026/NĐ-CP không đứng một mình mà “chạm” vào hệ quy định nền đang chi phối vận hành dự án, trong đó có các nhóm thủ tục liên quan nhà ở xã hội. Điểm mà doanh nghiệp thường bỏ sót là yêu cầu tăng cường chuẩn hoá và số hoá: cơ quan/đơn vị giải quyết thủ tục hành chính theo các nghị định nền liên quan phải cập nhật văn bản giải quyết thủ tục hành chính lên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Khi yêu cầu này được đặt ra ở cấp nghị định, cách làm “để hồ sơ rời rạc, mỗi phòng giữ một bản” sẽ ngày càng rủi ro, vì dự án khó chứng minh được quy trình xử lý và lịch sử thay đổi khi cần đối chiếu.

Một điểm rất đáng chú ý để chủ đầu tư vận hành êm khi chuyển giai đoạn là quy định chuyển tiếp đối với hồ sơ đã nộp trước ngày 09/02/2026 nhưng chưa có kết quả giải quyết. Theo quy định chuyển tiếp được nêu, với các hồ sơ dạng này thì không được yêu cầu người nộp bổ sung thêm giấy tờ bản giấy đối với thành phần hồ sơ đã được quy định, trừ trường hợp cơ sở dữ liệu/chức năng khai thác chưa vận hành được. Nói đơn giản: dự án nên tránh tình huống “đang xử lý theo luồng cũ rồi đột ngột yêu cầu thêm bản giấy”, vì vừa tăng khiếu nại, vừa có nguy cơ làm sai nguyên tắc chuyển tiếp.

Từ góc nhìn quản trị triển khai, bạn có thể chốt nhanh 3 việc “phải làm ngay” để đặt đúng khung trước khi đi sâu vào điều kiện và quy trình:

• Chốt mốc áp dụng SOP mới: mọi đợt công bố/tiếp nhận hồ sơ bắt đầu từ 09/02/2026 nên được vận hành theo các điểm cập nhật của Nghị định 54/2026/NĐ-CP và các nghị định được sửa đổi, tránh pha trộn quy trình.

• Lập quy ước xử lý hồ sơ chuyển tiếp: thống nhất nội bộ rằng hồ sơ nộp trước 09/02/2026 đang chờ kết quả sẽ được xử lý theo nguyên tắc chuyển tiếp, đặc biệt là nguyên tắc không yêu cầu thêm bản giấy (trừ trường hợp dữ liệu chưa khai thác được), và chuẩn hoá cách phản hồi cho khách hàng nếu phát sinh thiếu sót.

• Chuẩn bị kỷ luật dữ liệu và lưu vết: vì yêu cầu cập nhật/đồng bộ lên hệ thống thông tin được nhấn mạnh, chủ đầu tư nên chuẩn hoá từ đầu các trường dữ liệu cốt lõi (mã hồ sơ, thời điểm nhận, kênh nhận, trạng thái xử lý, người xử lý, căn cứ kết luận) để sẵn sàng cho các bước công khai danh sách, bốc thăm, ký hợp đồng và hậu kiểm ở các phần sau.

Khi “khung” đã đúng, các phần tiếp theo của bài viết sẽ đi thẳng vào những nội dung mà đội dự án cần dùng hàng ngày: điều kiện “chưa có nhà ở”, thu nhập theo cơ chế kê khai–cam kết–hậu kiểm, và đặc biệt là timeline bán/thuê/thuê mua NOXH theo mốc thời gian để triển khai chính xác và giảm rủi ro khiếu nại.

Đăng ký demo phần mềm Nhà ở xã hội Vinno để chuẩn hoá tiếp nhận hồ sơ, công khai danh sách và lưu vết dữ liệu theo đúng quy định NOXH 2026.

Điều kiện chưa có nhà ở theo quy định NOXH 2026

Đây là phần mà nhiều dự án NOXH “vướng” nhất, vì chỉ cần hiểu sai một chi tiết nhỏ là loại nhầm hồ sơ (gây khiếu nại) hoặc lọt hồ sơ (tăng rủi ro hậu kiểm). Theo Nghị định 54/2026/NĐ-CP, điều kiện nhà ở được chỉnh theo hướng mở rộng tiêu chí xác định “chưa có nhà ở” và làm rõ thẩm quyền xác nhận.

Liệt kê nhanh điểm mới (để chủ đầu tư nắm trong 30 giây)

• “Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình” được xác định theo hướng: người đăng ký (và vợ/chồng nếu có) không có tên hoặc không có nội dung thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận tại tỉnh/thành nơi có dự án NOXH.

• Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai tại địa phương nơi có dự án thực hiện xác nhận trong 07 ngày kể từ khi nhận “giấy đề nghị xác nhận về điều kiện nhà ở”.

Ý nghĩa vận hành: điều kiện nhà ở không chỉ là “có/không có nhà”, mà là cách nhìn theo dữ liệu trên Giấy chứng nhận tại địa phương có dự án—và dự án phải tổ chức luồng xin/xác nhận đúng hạn.

Trích quy định

Nghị định 54/2026/NĐ-CP (Điều 32 sửa đổi Điều 29 của Nghị định 100/2024/NĐ-CP) nêu rõ trường hợp “chưa có nhà ở” khi người đăng ký được xác định là “không có tên hoặc không có nội dung thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận…”, và thời hạn xác nhận là “07 ngày” kể từ ngày nhận giấy đề nghị xác nhận.

Giải thích vận hành: SOP kiểm tra điều kiện nhà ở (dành cho đội tiếp nhận)

Để tránh xử lý cảm tính, chủ đầu tư nên biến điều kiện này thành SOP 4 bước, mỗi bước có “đầu vào–đầu ra” rõ ràng:

Bước 1 — Nhận yêu cầu & phân loại hồ sơ theo tình huống nhà ở

• Đầu vào: đơn đăng ký + thông tin nhân thân + thông tin vợ/chồng (nếu có).

• Mục tiêu: phân loại hồ sơ thuộc nhóm “xác nhận chưa có nhà ở” theo Giấy chứng nhận tại tỉnh/thành nơi có dự án.

• Đầu ra phải lưu: “phiếu phân loại” (nội bộ) thể hiện hồ sơ thuộc nhánh nào và người phụ trách.

Bước 2 — Kích hoạt luồng xin xác nhận điều kiện nhà ở

• Đầu vào: “giấy đề nghị xác nhận về điều kiện nhà ở”.

• Thực hiện: gửi/điều phối để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai xác nhận.

• Control point: theo dõi SLA 07 ngày (quá hạn phải có cơ chế nhắc/đôn đốc và ghi nhận).

Bước 3 — Chuẩn hoá kết quả xác nhận thành dữ liệu xét duyệt

• Đầu vào: văn bản/ý kiến xác nhận.

• Đầu ra phải lưu: số văn bản, ngày xác nhận, đơn vị xác nhận, kết luận (đạt/không đạt), file scan.

• Quan trọng: kết luận “đạt” phải được map trực tiếp về tiêu chí trong quy định (để khi hậu kiểm không phải giải thích lại bằng lời).

Bước 4 — Khoá điều kiện nhà ở trước khi lập danh sách đủ điều kiện

• Nguyên tắc: hồ sơ chỉ đi tiếp sang bước lập danh sách khi điều kiện nhà ở đã “đóng” bằng căn cứ xác nhận.

• Mục tiêu: tránh tình huống “công khai danh sách rồi mới phát hiện thiếu xác nhận”, vì khi đó chi phí xử lý khiếu nại sẽ rất cao.

5 tình huống hay gây nhầm lẫn

Dưới đây là các tình huống thực tế thường gặp. Mỗi tình huống, bạn nên thống nhất “cách trả lời” để CSKH không nói mỗi người một kiểu:

1) Có Giấy chứng nhận nhưng trên đó không thể hiện thông tin nhà ở

• Đây là đúng “điểm mới”: nếu không có nội dung thông tin về nhà ở trên Giấy chứng nhận tại địa phương có dự án, có thể được xem xét theo tiêu chí “chưa có nhà ở” (khi đáp ứng các điều kiện khác).

• Cách làm an toàn: không tự kết luận tại quầy; kích hoạt luồng xin xác nhận theo quy định và lưu kết quả.

2) Vợ/chồng không đứng tên hồ sơ nhưng lại có thông tin liên quan trên Giấy chứng nhận

• Quy định xét đồng thời người đăng ký và vợ/chồng (nếu có).

• SOP nên bắt buộc: thu thông tin vợ/chồng ngay từ đầu để tránh “đứt” dữ liệu lúc xin xác nhận.

3) Người đăng ký có tài sản ở tỉnh khác, còn dự án ở tỉnh hiện tại

• Quy định trong trích dẫn nhấn vào Giấy chứng nhận tại tỉnh/thành nơi có dự án NOXH.

• Cách truyền thông: nói rõ phạm vi xét theo quy định; phần còn lại xử lý theo các điều kiện khác và theo hướng dẫn của cơ quan chuyên môn khi cần.

4) Hồ sơ liên quan đồng sở hữu/hộ gia đình

• Thực tế dữ liệu “hộ gia đình” dễ làm phát sinh tranh luận ai là chủ sở hữu nhà ở.

• Cách làm: yêu cầu người nộp kê khai rõ thành viên hộ gia đình trong đơn và sử dụng kết quả xác nhận chính thức làm căn cứ.

Muốn triển khai NOXH “đúng quy trình ngay từ đầu”? Đăng ký demo Vinno để vận hành tiếp nhận đa kênh, chống trùng hồ sơ và xuất báo cáo nhanh.

Điều kiện thu nhập NOXH 2026: kê khai, cam kết và hậu kiểm

Nếu “điều kiện nhà ở” khiến dự án dễ loại nhầm hồ sơ, thì “điều kiện thu nhập” lại là nơi dễ bị động khi hậu kiểm. Lý do là từ 2026, cơ chế quản lý thu nhập dịch chuyển theo hướng kê khai – cam kết – hậu kiểm, đồng thời chuyển thẩm quyền xác nhận (trong một số trường hợp) từ UBND cấp xã sang Công an cấp xã.

Liệt kê nhanh điểm mới

• Chuyển thẩm quyền xác nhận: đối với nhóm trường hợp được quy định (người thuộc nhóm đối tượng được nêu trong quy định nhưng không có hợp đồng lao động), việc xác nhận thông tin liên quan điều kiện thu nhập được thực hiện bởi Công an cấp xã nơi thường trú/tạm trú/nơi ở hiện tại.

• Bổ sung cơ chế “kê khai – cam kết – hậu kiểm”: người nộp hồ sơ kê khai và cam kết thu nhập bình quân; cơ quan có thẩm quyền có thể phối hợp xác minh/hậu kiểm khi cần.

• “Đơn đề nghị xác nhận” là giấy tờ chứng minh đối tượng: quy định làm rõ đơn đề nghị xác nhận không chỉ để “xin xác nhận”, mà còn được coi là giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách NOXH trong trường hợp áp dụng.

Ý nghĩa vận hành: dự án không thể chỉ “kiểm hồ sơ cho đủ”. Dự án phải thiết kế cơ chế lưu vết ngay từ đầu, vì hậu kiểm sẽ hỏi: “Căn cứ nào để anh/chị kết luận hồ sơ này đạt điều kiện thu nhập tại thời điểm xét?”

Trích quy định

Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi điều kiện thu nhập theo hướng: chuyển thẩm quyền xác nhận từ UBND cấp xã sang Công an cấp xã và bổ sung cơ chế kê khai, cam kết, hậu kiểm thu nhập, đồng thời xác định rõ đơn đề nghị xác nhận là giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách NOXH.

(Trong bài tra cứu này, phần “trích” được giữ ở mức đúng ý và ngắn để phù hợp đọc nhanh; khi cần đối chiếu chi tiết, bạn tra đúng điều khoản sửa đổi trong Nghị định 54/2026/NĐ-CP.)

Giải thích vận hành: 3 điều chủ đầu tư cần làm để “đứng vững” khi hậu kiểm

1) Tách rõ 2 luồng xử lý thu nhập: “có hợp đồng lao động” và “không có hợp đồng lao động”

Trong thực tế dự án, thu nhập thường đi theo 2 luồng:

• Luồng A – Có hợp đồng lao động/quan hệ lao động rõ: dự án tiếp nhận bộ chứng minh theo hướng “tiêu chuẩn”, nhưng vẫn cần kiểm tra tính hợp lệ, thời hạn giấy tờ, và tính nhất quán dữ liệu (người nộp – thành viên hộ gia đình – thông tin kê khai).

• Luồng B – Không có hợp đồng lao động (trường hợp quy định áp dụng): đây là luồng có thay đổi đáng chú ý: Công an cấp xã tham gia xác nhận, đi kèm cơ chế kê khai–cam kết–hậu kiểm.

Điểm kiểm soát quan trọng: dù ở luồng nào, dự án cũng phải lưu được câu trả lời cho 2 câu hỏi:
(1) Ai xác nhận/ai chịu trách nhiệm về thông tin thu nhập?
(2) Dự án đã kiểm tra những gì ở mức “đúng vai”, tránh lạm quyền nhưng vẫn đủ trách nhiệm?

2) Thiết kế “bộ hồ sơ số bắt buộc” cho thu nhập (để không bị động)

Vì cơ chế hậu kiểm được nhấn mạnh, chủ đầu tư nên coi bộ thu nhập là một “gói hồ sơ số” (data pack) bắt buộc lưu, tối thiểu gồm:

• Đơn kê khai và cam kết thu nhập bình quân của người nộp (file scan + bản dữ liệu).

• Kết quả xác nhận của Công an cấp xã (nếu thuộc trường hợp áp dụng): số/văn bản/ngày xác nhận, đơn vị xác nhận, kết luận xác nhận.

• Dấu thời gian tiếp nhận: ngày giờ nhận hồ sơ, kênh nhận (trực tiếp/online/bưu chính/qua cơ quan). Đây là “bằng chứng công bằng” khi hồ sơ đến từ nhiều kênh.

• Nhật ký xử lý hồ sơ (audit trail): ai kiểm tra – kiểm tra bước nào – kết luận – căn cứ đính kèm. Đây là thứ giúp dự án tự bảo vệ trong 90% tình huống khiếu nại/hậu kiểm.

3) Viết SOP “hậu kiểm” từ trước khi có hậu kiểm

Nghe có vẻ nghịch lý, nhưng dự án làm tốt thường chuẩn bị trước 3 kịch bản:

• Kịch bản 1: Phát hiện hồ sơ sai trước khi công khai danh sách
  SOP cần nêu rõ: trả hồ sơ theo lý do nào, mẫu thông báo ra sao, lưu vết thế nào để không tranh cãi.

• Kịch bản 2: Phát hiện sai sau khi đã công khai danh sách đủ điều kiện
  SOP cần có “luồng cập nhật”: ghi nhận nguồn thông tin → thẩm tra → biên bản → cập nhật danh sách (phiên bản hoá) → thông báo cho người nộp → lưu vết.

• Kịch bản 3: Phát hiện sai sau khi đã ký hợp đồng
  Đây là kịch bản tốn chi phí nhất. Vì vậy, mục tiêu vận hành là đẩy việc phát hiện sai càng sớm càng tốt thông qua kỷ luật dữ liệu + kiểm tra hình thức + kiểm soát cam kết.

Nếu doanh nghiệp muốn chuẩn hoá quy trình NOXH theo một luồng thống nhất, bạn có thể tham khảo giải pháp phần mềm Nhà ở xã hội của Vinno để triển khai nhanh và dễ kiểm soát.

Quy trình bán nhà ở xã hội 2026 theo mốc thời gian

Phần này là “xương sống” của vận hành dự án NOXH, vì Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 đã sửa đổi, bổ sung quy trình theo hướng chuẩn hoá mốc thời gian, mở rộng hình thức công khai trên hệ thống thông tin/cơ sở dữ liệu, và đa dạng kênh nộp hồ sơ. Khi viết quy trình nội bộ, chủ đầu tư nên coi đây là một timeline bắt buộc: chỉ cần sai một mốc (công khai muộn, nhận hồ sơ thiếu thời hạn tối thiểu, công khai danh sách không đúng hạn…) thì rất dễ phát sinh khiếu nại hoặc bị yêu cầu rà soát lại.

1) Mốc sau 30 ngày kể từ khi khởi công: bắt đầu công bố thông tin dự án

Quy định yêu cầu sau 30 ngày kể từ khi khởi công, chủ đầu tư phải thực hiện việc cung cấp/công bố công khai các thông tin về dự án NOXH theo danh mục nội dung được quy định (như tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm, quy mô, số lượng căn, diện tích, giá bán dự kiến theo loại căn, tiến độ, thời gian dự kiến tiếp nhận hồ sơ, nơi tiếp nhận, đầu mối liên hệ…).

Về vận hành, đây là bước “đặt nền” cho toàn bộ quy trình sau. Nếu thông tin công bố ban đầu thiếu hoặc mô tả mơ hồ (đặc biệt các mục liên quan đến thời gian và cách thức nhận hồ sơ), dự án sẽ bị kéo vào vòng lặp giải thích–đính chính–phàn nàn. Do đó, ngay từ mốc này, chủ đầu tư nên xác định một chuẩn thống nhất về “phiên bản thông tin dự án” để sau này khi cập nhật vẫn có thể đối chiếu (thay vì sửa trực tiếp mà không lưu dấu vết).

2) Công khai tối thiểu 30 ngày trước ngày bắt đầu nhận hồ sơ

Nghị định sửa đổi làm rõ yêu cầu: trước thời điểm bắt đầu tiếp nhận hồ sơ, chủ đầu tư phải công khai thông tin tối thiểu 30 ngày, đồng thời gửi cơ quan chuyên môn (Sở Xây dựng) để thực hiện công khai theo hệ thống/kênh được quy định.

Điểm quan trọng cần hiểu đúng: “công khai” ở đây không chỉ là treo thông báo tại dự án. Quy định nhấn mạnh việc công khai trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và các kênh công khai liên quan. Khi dự án làm đúng, mọi câu hỏi “vì sao tôi không biết thông tin từ sớm” sẽ giảm đáng kể, vì chủ đầu tư có căn cứ công khai minh bạch.

3) Thời gian nhận hồ sơ tối thiểu 30 ngày và chấp nhận nhiều cách nộp

Nghị định sửa đổi nêu rõ thời gian nhận hồ sơ do chủ đầu tư quyết định nhưng tối thiểu 30 ngày kể từ ngày bắt đầu tiếp nhận. Đồng thời, cách nộp hồ sơ được đa dạng hoá: có thể nộp trực tiếp, trực tuyến, qua dịch vụ bưu chính, hoặc nộp thông qua cơ quan/đơn vị/doanh nghiệp nơi người lao động làm việc để tổng hợp gửi chủ đầu tư.

Về vận hành, “đa kênh” là con dao hai lưỡi. Nó giúp người nộp thuận tiện hơn, nhưng nếu dự án không chuẩn hoá ngay từ đầu cơ chế ghi nhận “thời điểm nhận” và “trạng thái hồ sơ”, bạn sẽ gặp hai rủi ro rất thực tế: (1) trùng hồ sơ qua nhiều kênh, (2) tranh cãi về thứ tự xử lý giữa hồ sơ đến từ bưu chính và hồ sơ nộp online/trực tiếp. Vì vậy, điểm mấu chốt không phải là “có nhận đa kênh hay không”, mà là “mỗi hồ sơ vào hệ thống được gắn một dấu thời gian và một trạng thái xử lý thống nhất như thế nào”.

Ngoài ra, quy định cũng đặt ra nguyên tắc hạn chế việc một hộ/cá nhân đăng ký đồng thời nhiều dự án trong cùng thời điểm. Điều này tác động trực tiếp đến khâu tiếp nhận: dự án cần thiết kế cách thu thập dữ liệu kê khai trong đơn và cơ chế đối chiếu khi nhận.

4) Hồ sơ đăng ký và “độ mới” của giấy tờ (12 tháng)

Quy định về hồ sơ đăng ký mua NOXH được nêu theo cấu trúc: đơn đăng ký và giấy tờ chứng minh đối tượng/điều kiện. Điểm dễ bị bỏ qua là giấy tờ chứng minh điều kiện có thời hạn giá trị 12 tháng tính từ thời điểm xác nhận theo quy định.

Trong triển khai, điều này buộc dự án phải kiểm soát “độ mới” của giấy tờ ở ngay khâu vào hồ sơ, không đợi đến lúc lập danh sách. Nếu dự án để lọt giấy tờ hết hạn vào giai đoạn công khai danh sách, chi phí xử lý sẽ tăng rất nhiều vì phải vừa trả hồ sơ, vừa giải thích lý do, vừa xử lý bức xúc của người nộp.

5) Mốc 10 ngày sau khi hết hạn nộp hồ sơ: gửi danh sách sang Sở Xây dựng để kiểm tra

Sau khi kết thúc thời hạn tiếp nhận hồ sơ, trong 10 ngày, chủ đầu tư phải tổng hợp danh sách (thể hiện cả thông tin người đăng ký và thành viên hộ gia đình kê khai trong đơn) để gửi Sở Xây dựng kiểm tra nội dung liên quan việc đã/chưa hưởng chính sách; Sở Xây dựng có thời hạn phản hồi theo quy định được sửa đổi.

Đây là “điểm bản lề” của timeline vì nó biến một hoạt động nội bộ (tổng hợp hồ sơ) thành một hoạt động có kiểm tra từ cơ quan chuyên môn. Dự án nào chuẩn hoá dữ liệu ngay từ đầu sẽ đi qua bước này nhẹ nhàng; dự án nào vẫn quản lý hồ sơ rời rạc sẽ thường bị nghẽn ở khâu “làm sạch dữ liệu” trước khi gửi danh sách.

6) Mốc 30 ngày công khai danh sách đủ điều kiện và 15 ngày trả hồ sơ không đạt

Quy định sửa đổi nêu rõ: trong 30 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ, chủ đầu tư phải công khai danh sách hồ sơ đủ điều kiện. Đồng thời, các hồ sơ không đủ điều kiện phải được trả lại và nêu rõ lý do trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày công khai danh sách.

Về vận hành, đây là giai đoạn nhạy cảm nhất, vì danh sách công khai tạo ra “điểm chạm” trực tiếp với người nộp. Một nguyên tắc giúp giảm xung đột là: lý do không đủ điều kiện nên được trình bày theo dạng “tiêu chí nào không đạt” thay vì câu chữ chung chung. Khi lý do rõ ràng và nhất quán, dự án vừa giảm khiếu nại, vừa tránh việc cùng một lỗi nhưng người này bị trả, người kia lại được bổ sung theo cách không minh bạch.

7) Nếu vượt chỉ tiêu: bốc thăm và yêu cầu giám sát

Trong trường hợp số hồ sơ đủ điều kiện vượt chỉ tiêu căn dự kiến bán, quy định cho phép chủ đầu tư tổ chức bốc thăm để lựa chọn người được mua theo hình thức phù hợp, nhưng phải bảo đảm có giám sát của các đại diện cơ quan liên quan và lập biên bản theo yêu cầu.

Điểm cần nhấn mạnh là bốc thăm chỉ áp dụng khi “đã đủ điều kiện mà vượt chỉ tiêu”, chứ không thay thế bước xét điều kiện. Vì vậy, nếu dự án không làm chặt phần điều kiện ngay từ đầu, bốc thăm sẽ trở thành điểm gây tranh cãi (người bị loại sẽ cho rằng bị loại tuỳ tiện; người trúng sẽ bị nghi ngờ ưu ái).

8) Ký hợp đồng và cập nhật dữ liệu sau giao dịch

Sau khi đủ điều kiện bán theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư tiến hành ký hợp đồng mua bán. Quy định sửa đổi cũng nhấn mạnh việc cập nhật thông tin giao dịch và đối tượng mua lên hệ thống/cơ sở dữ liệu theo quy định, đồng thời công khai danh sách khách hàng đã ký hợp đồng (bao gồm thành viên hộ gia đình).

Trong vận hành thực tế, đây là “điểm chốt” để dự án tự bảo vệ trong tương lai: nếu dữ liệu giao dịch được cập nhật kịp thời và danh sách đã ký hợp đồng được công khai đúng cách, dự án giảm đáng kể rủi ro phát sinh tranh cãi về sau (đặc biệt các tranh cãi dạng “tôi đủ điều kiện sao không được mua” hoặc “tại sao căn này đã bán cho người khác”).